2016年，房地产市场行情火热，企业业绩亮眼，现对A股（124家）和H股（70家）共194家以房地产开发为主营业务的企业进行分析，并选取亿翰智库发布的《中国典型房企销售业绩TOP200》中TOP30上市企业进行比较分析。2016年房地产企业财报数据非常亮眼，主要表现为规模的快速增加，利润额提高，企业经营性现金流入流出均处于高位，负债结构的改善，但利润率水平保持不变。
一、营业收入与资产规模双增长
据2016年亿翰智库发布《中国典型房企销售业绩TOP200》，TOP100企业合约销售金额合计为51618亿元，同比上升47.6%。销售业绩的大幅增长带动预收账款的增长，A股房企预收账款提高至13847亿元，同比增长34.1%，其中在TOP30上市房企中，恒大，融创和融信预收账款增速均超100%。
A股上市房企预收账款与营业收入比值为87.1%，较去年同期上升了2.6个百分点，预计2017年营业收入有望继续增长。2016年企业总体营业收入规模也在迅速扩大， 194家上市房企总营业收入为29997亿元，同比增长28.9%，小于销售金额的增速，主要原因是营业收入结转具有一定的滞后性。在TOP30中27家上市房企有11家房企营收增速高于行业平均，金地和中南建设增速近70%。
图：2011-2016年A股房企预收账款（亿元）及同比
图：2011-2016年营业收入（亿元）情况
截止到2016年年底，194家上市房企的总资产为135654亿元，同比上升了30.8%。其中净资产为33088亿元，同比上升19.4%。在TOP30房企上市房企中，恒大，融创，融信和阳光城无论总资产增速还是净资产增速均遥遥领先。在TOP30中华夏幸福、恒大、融创和融信四项指标增速均高于行业平均水平。
图：2011-2016年资产规模（亿元）及变化情况
二、利润率水平保持稳定，
费用率有所下降
2016年，194家上市房企毛利润，净利润，归母净利润分别为8075亿元，3441亿元和2839亿元分别同比增长26.7%，30.4%和29.0%，毛利润率，净利润率和归母净利润率分别为26.9%，11.5%和9.46%，较2015年分别下降0.5个百分点，上升0.1个百分点和保持不变。
TOP30中27家上市房企中有15家房企毛利润率高于行业平均水平，15家房企其中只有4家毛利润率有所上升，分别是金地，荣盛发展，华润置地，龙湖；27家房企中14家房企净利润率高于行业平均，其中5家房企净利润率水平较2015年有所提高，分别是金地，招商蛇口，荣盛发展，华润置地和旭辉。
图：2011-2016年利润（亿元）及利润同比情况
图：2011-2016年利润率情况
2016年194家A股上市房企的销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为3.15%、3.87%和2.65%，较去年同期销售费用率、管理费用率分别下降0.25、0.21，财务费用率保持不变，总费用率为9.68%，下降了0.41个百分点。TOP30中27家上市房企中，70%房企三费费用率均低于行业平均，其中有12家房企费用率不到7%，其中8家房企较去年成本呈下降趋势，特别是金地三费费用率不足5%。
图：2011-2016年三费费用率情况
2016年毛利润率、净利润率及三费费用率三项指标均优于行业平均水平的企业有6家，分别是金地，招商蛇口，荣盛发展，中海，华润置地，龙湖。富力和金茂尽管费用率高于行业平均，但无论毛利润率还是净利润率均远高于行业平均水平。
三、企业经营性现金流入流出
均处于高位，净额增速达302%
2016年，124家A股上市房企销售商品、提供劳务收到的现金和购买商品、接受劳务支出的现金分别为19126亿元和13344亿元，分别同比增长39.8%和23.3%，均处于近五年来最高水平，表明2016年企业投资与销售均处于高位。2016年194家上市房企经营活动产生的现金流量净额为3504亿元，较2015年增速达302%，为企业补充了较多的货币资金。
图：2011-2016年125家A股上市
经营性现金流情况（亿元）及同比
图：2011-2016年194家上市
经营性现金流情况（亿元）及同比
四、长债换短债，负债结构改善明显
2016年，公司债放开，货币政策宽松，给房企创造较好的融资环境，降低融资成本。同时，2016年市场行情火爆，刺激房企加大投融资力度。
2016年年底，194家上市房企的长短期有息负债分别为12391亿元和33152亿元，短期有息负债较2015年略有上升，但增速较2015年大幅下降；长期有息负债上升了40.4%，主要原因是企业大量发行长期债券，偿还短期借款，使得短期有息负债增速大幅下降，长期有息负债上升。同时，2016年销售回款的增加使得货币资金同比增速达51.1%，货币资金与短期有息负债比值为1.67，货币资金完全覆盖短期有息负债，房企无短期偿债压力。
图：2011-2016年货币资金及长短期借款（亿元）
2016年，上市房企的负债结构也得到改善，净负债率下降至75.2%，较去年同期下降了3.9个百分点。资产负债率为75.6%，较去年上升了2.3个百分点，扣除预收账款后的资产负债率为65.4%，上升了2.1个百分点。TOP30房企中老牌国企中海，招商蛇口，金地和华润置地净负债率不足30%，处于行业较低水平。
图：2011-2016年企业负债情况
图：2011-2016年短期偿债能力情况
（货币资金/短期有息借款）
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。
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