序 1 这只是一个比喻 相信“首富”老王的雅量 应该开得起这个玩笑吧！ 扒掉首富“底子”的 不是投行老范 而是 下面这个：“万达商业地产招股书”
这份招股书，翻译过来就是“首富家产登记薄” 您一直想知道，连小目标都定“一个亿” 花10亿美金都是“中等意思”的首富 到底有多少Money、有多少产业、有多少家底！ 今天，投行老范就深扒这份秘籍 让您看看“首富”的底子！ 壹 幸福来的太快 老王措手不及 最近，投行老范查询证监会发行部的资料显示，已经有数家房地产企业从“已受理”状态转为“已反馈”。其中，中国首富老王控制的万达商业地产赫然在目，排在89位。 不过，投行老范多方查询发现，证监会网站上披露的万达商业地产的招股书的截止日还是2015年6月30日，并没有进行更新。根据上市规则，会计报表的有效期是半年。换句话说，万达商业的招股书的数据早就过期了。按照IPO的规则，需要进行追加审计并更新财务数据。投行老范估计，由于2010年暂停房企上市之后，近来房价上涨过快引发监管趋严，万达商业的老王并没有预计IPO开闸会突然来临，幸福来的太快，兴奋的老王毫无准备。因此，得到“已反馈”的消息后，老王必定是以“大目标”的魄力，要求相关机构连夜加班，追加的审计报告和更新的招股书，预计不久后就会公布。 贰 “首富”登陆A股上市一波三折 对于高估值的A股市场，老王是一直魂牵梦绕。这对老王来说绝对不是“中等意思”，也不是“小目标”，而是一个大大的“世界首富梦”。 2002年注册的万达商业，是老王旗下唯一的地产业务平台。由于国内在2010年就暂停了房企IPO，迫于无奈，2014年12月23日，万达商业选择在港挂牌，发行价48港元。而股价平开后走低跌破发行价，一度跌4%。收盘价破发。尽管万达商业IPO是香港资本市场三年来的最大单，不过在机构投资方看来，万达商业的市值至少在3000亿元，而不是久久徘徊在2000亿元。在港股市场差强人意的表现，也似乎为万达商业日后的退市埋下了伏笔。 果不其然，万达商业登陆港股仅15个月的时间就宣布私有化。2016年3月30日，万达商业发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。 实际上，这不过是在是在为回归A股扫清障碍。事实上，早在2015年9月，证监会网站就显示，收到了万达商业地产登陆上海主板的资料申请。 叁 “首富”到底有多少产业 外界都知道，作为首富的老王家大业大。但是到底有多少产业，一直保持高度神秘。如果您是记者去采访老王，老王一定以军人的严肃口吻回答你“关你X事，这是我的私事”。不过，通过公开披露的招股书，老王的那点家底可是露个精光了。 由于产业实在太多，投行老范掰着手指脚趾都数不过来。别人的产业是按照公司分的。到老王这里不行了，由于公司数量实在太多，只能按照板块区分。 投行老范数了一下，老王旗下的产业分为4个板块： 第一个板块是地产业务，老王旗下的地产业务绝大部分装入了万达商业地产。虽说是商业地产，其实老王的住宅业务也装在里面，这样是不是更好上市呢，你懂的。（后面有详细分析） 第二个板块是文化产业，都装在万达文化产业集团里面。 包括有“大歌星板块” （大歌星餐饮娱乐等公司），遍布全国大概有114家左右，下次您在“大歌星餐厅”吃饭，一定要记得这是老王和“国民老公”家的啊，食欲是不是蹭蹭的涨啊！ （部分、下同） “院线板块”（万达院线），遍布全国有115家。 此外，文化板块里还有4家旅行社服务公司，3家万达主题娱乐公司，2家传媒公司，还有其他四家公司。 第三个板块是百货产业，都装在万达百货有限公司及旗下公司。 遍布全国大概有105家百货公司。 第四个板块是儿童娱乐业，都装在万达儿童娱乐有限公司旗下公司。 儿童娱乐公司还处于起步阶段，开的家数不多，也就开了17家。 第五个板块还有其他涉地产业务，就是没有装到万达商业地产里面去的几个地产业务，为啥没有装进去，后面老王有狡辩，哦不对，是有解释。 这7个公司里，有地产、有旅游、有购物广场。 投行老范数了一下，老王旗下的业务大概有四个板块，分别是建房子的地产业务、卖东西的百货产业、吃喝玩乐的餐饮院线业务以及儿童娱乐业务。不过，投行老范仔细研究发现，老王做生意其实有套路的。通俗点来说，就是到一个地方就造一个万达城，这个万达城里面包括商城（万达广场），有了商场，老王就把电影院、餐厅、百货公司、儿童娱乐全部开起来，而在商场边上，老王还造住宅，你们玩累了、吃饱了，又回家住着老王的房子，多惬意啊！不是你惬意，是老王惬意，老王赚钱赚得惬意！ 而现在，老王还计划搞万达主题乐园，你们在我老王的购物广场待腻了，又到我老王的主题乐园里去花钱，多好啊！ 老王搞的是一个赚钱产业链啊！ 肆 万达商业地产到底赚钱吗？ 招股说明书显示，老王持有万达商业6.788%股份，大连万达集团持有万达商业43.71%的股份。老王合计持有万达商业的股份接近50%，为万达商业的实际控制人。 外界盛传，一旦万达商业上市，老王的身价有望赶超比尔·盖茨的5600亿元，冲击世界首富。投行老范就来扒一扒，到底万达商业地产赚不赚钱，怎么赚钱？ （一）、万达商业地产真的只有商业地产吗？ 要搞清楚怎么赚钱的，首先得扒一扒万达商业地产是干嘛的！诚如前文投行老范分析的，由于房价飞涨，我等草民怨声载道，对于房企上市自2010年就停了。老王为了上市，只好把商业地产装到一个公司里来上市。老王声称的万达商业地产真的只有商业地产吗？住宅做不做呢？我们来看。 万达商业地产主要做三件事：万达广场、万达茂、万达城。 万达茂和万达城就是万达广场的升级版，这个暂且不提。单单就说说万达广场。 从招股书中可以看到，第一代万达广场就是一个单体建筑，就是一个大一点的超市。第二代万达广场建的更大了，除了超市，还有吃饭的、电影院等等。到了第三代，加入了住宅。 看看下图。 注意图中右上角有个小小的住宅二字，虽然投行老范眼睛小，也架不住“住宅”二字熠熠生辉，因为房价实在太贵了，那两个字就是钱啊！ 招股书的描述为：第三代万达广场通过有机整合商业、商务及居住等多种城市商业功能、科学的建筑功能分区，实现广场内不同业态的划分与有机互动，做到将不同的业态融为一体，为消费者提供舒适、便利的购物环境，满足其休闲、购物、娱乐一体化的“一站式消费”需求。 招股书中也提到了“居住”的形态。所以，老王的尾巴终于露出来了。您说只做商业地产，可您夹带着建了很多住宅，而且明眼人也知道，万达一般在较为偏僻的地方，以比较低的价格拿地，然后开始造城引流，人来了，住宅的价格也是水涨船高，这才是老王玩的商业套路呢！ （二）、老王的万达商业地产到底有多少家底？
