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■ 文｜陈铭京，香港财华社财经编辑。

说起万达和王健林，笔者有说不出的感慨，从王健林于2014年12月23日在港交所为万达商业敲锣挂牌，上市仅不足15个月，万达商业就发布公告提出私有化要约，之后在半年内雷厉风行的退市，前前后后只在香港停留了不足两年。万达商业和香港的缘分委实短了些，不过却也彰显出了军旅出身的王健林经商作风和回归A股的决心。

▲2014年12月23日，万达商业在港交所挂牌上市

既然这么不想在香港上市，那么当初万达商业为何又决定赴港上市呢。万达集团曾经的高层王贵亚说有两个原因，第一个原因是，中国的A股从2010年以后，房地产公司的IPO一家也没有，到目前（今年上半年）为止，中国证监会仍然没有正式说房地产公司可以IPO；第二个原因是，万达的商业地产跟电影院线之间的关联交易比较大，每一个万达广场里都有一个电影院，根据中国法律、中国证监会相关规定，两个公司关联交易非常大的情况下，不能同时在中国市场独立上市。所以如果当时不把商业地产弄到香港去上市，那么万达院线A股也上不了市。

而最后王健林又将万达商业从香港退市，原因很简单，因为万达商业股价一直上不去，王健林深感万达商业的价值被低估。说句实话，2016年度万达集团确实给市场交了一个蛮不错的成绩单。根据万达集团2017年1月14号在年会上公布的资料显示，在2016年度，万达集团营业收入达2549.8亿元。

其中万达服务业收入占比55%，历史上首次超过地产收入。而万达商业收入1430.2亿元，同比减少25%，其中万达商业其他非地产项目收入为282.79亿元。这份成绩不可谓不好。

万达商业的全面转型：退出地产业，布局文化、科技和金融

某一项业务收入的多少往往代表着一个公司对相应业务的重视程度，2016年万达服务业收入首次超过了地产业务，这就意味着，万达在业务上已经开始“转型”，由地产业务为主的经营方式转变为多种业务组成的服务业模式。王健林在万达年会上对外宣布万达转型基本成功，并谈到万达原则上也不再新增住宅开发。等万达城全部开发完以后，万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。

笔者通过万达集团官网上，了解到万达目前共有四项大类业务类型，分别为万达商业、万达文化、万达网络科技以及万达金融。在整个万达业务收入框架中，万达商业占了总收入的56.1%，万达文化占比25.14%，而万达金融占比8.4%，万达网络科技占比10.36%。这四项大类业务中，万达网络科技虽然占整体收入比重不高，但爆发力强，特别是飞凡网络这一块，以王健林对飞凡网络的重视程度，万达网络科技或将是万达今后发展转型的着力点。

▲万达商业地产项目——万达广场

谈到万达的转型，笔者不得回到万达集团的商业地产业务上，万达商业地产一直是万达集团的主要收入来源，在收入占比上也一直遥遥领先于其他业务，2016年整体的业务收入也同样排名NO1。

不过笔者通过万达集团的官网了解到，万达商业主要是地产业务，而旗下除了地产业务外还有酒店类业务、万达百货业务和万达儿童娱乐业务。值得一提的是每一个细分子业务均有独立的法人地位，以有限责任的形式成立，像万达百货和万达儿童娱乐等。在万达的商业地产业务收入中，非地产类收入占比为20%，其中万达儿童娱乐版块收入增长很快，2016年同比增长137.8%

万达商业回归A股，是借壳上市还是IPO？

目前万达商业已在联交所除牌，意味着万达商业地产已非上市公司。前文提到，2010年以后，就没有一间房地产公司的IPO了，那若让万达商业回归A股，似乎只有借壳一条路了。

但王健林此番表示将退出地产业，通过IPO上市似乎又有了可能。王健林也曾透露已经在申报了，因此万达商业IPO的猜测便不胫而走。

不过王健林已经决定让万达转型，而且称万达商业未来将不在经营地产业务，就目前来说需要慢慢的过渡。那么如果万达商业通过IPO的方式回归A股，肯定要进行IPO辅导和IPO的上市申报申请。万达商业已经是股份公司不需要股改，如果通过券商的帮助下获得了证监会的受理，它将在证监会官网上作出预披露的公告，但目前并没有消息。而且，我们重点讨论的内容是，万达商业会在IPO募集项目说明写了什么？

王健林如果要全面转型，而且万达商业不在继续扩建地产，那么，在IPO募集项目中不可能会出现地产开发的用途，于是笔者就有了八卦的余地。其实万达如果申报上市申请，受理的机会几乎是100%,因为他的收入情况稳健，远远达到上市的条件。我们可以预想一下万达商业IPO募集项目需要填写的内容，我们所知道的万达商业旗下有儿童娱乐、百货以及酒类类项目，如果地产项目不再开发，最有可能的就是酒店类项目了。

实际上，募集资金的用途也并不一定要用于原有项目的开发，根据万达集团的年会上，王健林的讲话内容，王健林的意思是要把万达商业由重资产转变成轻资产的模式，在2016年开业的50个万达广场中，已有21个属于轻资产。万达利用品牌优势，更多的是以合作的方式，对方出地出钱，而万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方分成。由此可见，万达商业募集项目说明中也有可能是建筑以及地产服务业务为方向的资金使用。

飞凡网络首轮私募小目标100亿元，为提高估值做准备？

值得一提的是王健林对万达旗下的网络信息业务非常看重，特别是飞凡网络。王健林在万达集团年会上宣布，今年飞凡开放平台还计划进行首轮私募，募资金额高达100亿元，并要求飞凡要“有所突破”。同时万达集团制定了飞凡网络2017年至2019年的发展计划，按照这个计划，飞凡要力争2018年实现整体赢利，2020年利润过百亿，实现飞凡的整体上市。可见王健林对飞凡网络的重视。

不过万达的飞凡网络在2016年表现也非常优秀，据其官网介绍，飞凡网络是商业+互联网”的智慧生活开放平台，2016年，飞凡的活跃用户达到1.5亿，飞凡通会员达8284万；新增合作大型购物中心1799家、中小商家10万家、影城3600家、大型医院410家、高端酒店2200家。如果按照飞凡网络的发展速度，2018年实现盈利是有可能的。而且王健林谈到即将对飞凡网络进行首轮100亿的私募融资，这不得不让笔者再次开启头脑风暴模式。

承接万达商业回归A股的计划，不排除万达商业将收购飞凡网络，将飞凡网络纳入万达商业的版图中，实现飞凡网络借助万达商业上市。那么可能会有人问，如果飞凡网络要上市可以直接IPO啊，可是要知道飞凡网络并没有整体盈利，也就是说它并未达到上市的条件。而且上市之前飞凡网络还要进行股改，需要耗时耗力。万达商业股东要求回归A股是契机，而万达商业募集说明不太可能是地产业务，因此注入飞凡网络业务就很有必要了。

不过笔者通过延伸思维，如果飞凡网络通过私募募集100亿，这100亿资金的所有者也是希望将飞凡网络纳入万达商业的，如果快些上市，谁不想投资呢？！而且目前A股上市公司中，信息行业市场估值在整个行业算高的，如果通过私募得到飞凡网络的股份，在通过收购方式转化为万达商业股份份额，最后通过A股上市，时间缩短好多，皆大欢喜。

地产行业估值低，网络科技吃香

笔者不得不谈到万达商业上市获利的问题，在2017年1月17号的瑞士达沃斯论坛上，王健林再次谈到万达集团的转型问题，在他看来地产的现金流不持续、不稳定，而且地产不是一个万岁行业，市场估值整体比较低。在这里我们要注意王健林这句话：地产市场估值比较低。

实际上，上市的地产行业的估值确实较其他服务行业较低。笔者通过中证指数了解到，截止2017年1月18日，地产行业市盈率PE为19.39，和建筑行业、公用行业等大型基建类行业差不多的市场估值。而最低估值为金融业PE为8.07，最高为信息行业PE为62.61。

如果万达商业以地产为募集方向上市，上市后的市场估值就不会有多大的前景，如果装入信息科技或是建筑服务类行业，市场估值远远要比地产高得多，目前信息行业的市场估值是地产的3倍多。如果笔者作为万达商业的原股东，想必也会有这样的要求：建议飞凡网络装入万达商业中。

值得一提的是万达集团在A股的上市业务中，万达院线的市场估值PE为42.26，略高于行业平均估值。影业这块万达并不担心，在票房上，万达影院已经做到了NO1，平均净利润增长超过30%。可以说万达影业是万达所有业务做得最好的一块，而且在品牌上打的也是最响的。而同属于文化类的子业务万达体育，万建林貌似对万达体育重视度要比万达影业要高得多。

不过万达体育目前不可能上市，也不能装入万达商业实现上市。按王健林在第七届财新峰会“中国体育产业论坛”的讲话，万达体育更多的是通过海外并购的方式，万建林说三年前花了10亿欧元并购了欧洲最大的体育公司盈方，又接连并购了美国的WTC，法国的拉加代尔，这一系列并购下来，我们开始逐渐把国外优秀赛事挪到中国来。可见王健林在万达体育这块是要打造国际市场的，不是针对国内A股市场。

通过笔者一番分析，万达商业回归A股已是势在必得。而万达商业不太可能借壳上市，IPO的机率比较大，而IPO的预披露中，募集事项绝对不是地产业务，可能是转型的轻资产业务，也可能是装入飞凡网络的信息业务，不过笔者认为后者概率会更大。

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