孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

不想万科股权之争还没有完全尘埃落定,孙宏斌就搞出了一个特大新闻,150亿入股乐视!要说金额,其实也没啥,因为这时代,一线城市随便拿块地就是上百亿。可是,这不是买地,而是入股乐视,意外指数爆表!顿时,大半个商界都高潮了。

明源君认为,孙宏斌入股乐视,核心还是为了拿到便宜的地,继续大干地产;但同时也能兼顾转型,可谓一举两得。那些认为孙宏斌傻,或者据此认为地产不行了,孙宏斌要另寻他爱了的人,才是真傻。

孙宏斌依然看好地产

而且要冲万亿

明源君认为,那些认为孙宏斌砸150亿投资乐视,是因为不看好地产了,纯粹是哗众取宠。就明源君印象中,2014和2015年,整个行业充满转型迷茫之际,孙宏斌是极少数的淡定者,其采取的方式简单粗暴——干,继续冲规模,冲千亿!

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

2016年,融创的销售额1550.3亿元,同比大幅增长120.7%,位列第7位。融创给2017年定的目标是2100亿。

不过,在1月15日的发布会上,孙宏斌透露,融创三年以后将成为5000亿到1万亿的公司!这目标简直比去年的销冠恒大还凶猛(恒大预期未来当年的销售额为1.5万亿,2017年~2019年,三年预期合约销售额分别约为4500亿,5000亿和5500亿,保持年均10%左右的增长率)。

不过,孙宏斌敢于放话,说明是有一定把握的。

首先,全国商品房年均10万亿左右的销售额(2016年是11.5万亿)将会得到维持,同时还有可能继续增长;此外,行业的集中度还在不断提高。换句话说,这是一个强者恒强的时代。因此,尽管整个行业已经进入下半场,但对于巨头来说,这却是一个加速壮大自己的良机。

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

目前,10强房企的销售额占全国商品房销售额的19.2%;50强房企占到32.4%。孙宏斌认为,随着大鱼吃小鱼情况的增多,接下来5~10年,房地产行业的前100名会占据市场80%的份额,前10名则会占到40%。即在现有的基础上翻番还要多。对于融创这样的十强房企来说,这根本不是什么白银时代,而是“钻石时代”。

其次,剔除混合出让用地与工业用地,融创是去年拿地最多的开发商,仅地王就拿了20个!此外,还耗资500多亿并购或投资了融科智地、金科股份、链家等众多公司。如果按照去年的拿地规模以及快速销售的节奏,融创在今年确实具有冲击3000亿规模的实力!

孙宏斌在发布会上明确表示不会参与乐视具体管理,也不想管,因为“融创的买卖比投资乐视大。”

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

截至去年底,融创账上还有600多亿的现金。150亿的投资,对融创来说真的不算多,也就是一两块地的钱。该干地产的还是继续干。

入股乐视

能帮助融创拿到便宜的地

最近一轮房价暴涨让不少深陷泥沼的房企解了套,不过,对大多数房企来说,这样的行情让人喜完之后马上就会陷入忧虑——房价涨了,可以卖个好价钱,买房的看着资产增值高兴,员工又可以多发奖金,貌似皆大欢喜。不过,房价涨,地价涨得更快。拿地有可能被套在山顶,不拿则将陷入无米之炊的困境,你是拿还是不拿?

一 并购已经成为化解利润难题的答案

买面包能不能赚钱,除了面包的口感,以及销售策略之外,很重要的一点是要有效的控制面粉的价格。

城市旧改的地,如果能顺利搞定的话是不贵的,但通常周期长,还容易把人折腾死。至于公开市场招拍挂,一二线城市优质地块肯定便宜不了。而且,有时候你出得起钱也未必拿得到(相对来说,中心城市的城市中心,风险还是最小的)面对行业净利润率的连年下滑。并购,已经成为规模性房企求解利润难题的答案之一。

最近这些年,融创2/3的土地储备是通过并购获得的。去年,孙宏斌高举收购的大旗,四处出击。通过并购将融科智地、中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联、烟台海基置业、青岛嘉凯城、以及金科约20%的股权等收入囊中。

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

(图片来自中国企业家杂志)

通过公开招拍挂和并购拿地,对利润到底有多大的影响?通过阳光城,我们可以略微窥见其中一二。

去年,阳光城的“并购清单”总额超过200亿元。其前十月新增的土地储备达到1075万平米,相当于其总土储2036万方的一半以上。且股权收购楼面价仅为1758元/平米,相比公开市场上动辄上万的地价简直白菜价。

广发证券的研报中显示,阳光城收购所获取的项目资源理论毛利率达到了56%,而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有16.4%!

二 联合乐视之后,融创能拿到便宜地

孙宏斌曾多次吐槽中国的地价贵得太离谱,并称现在房地产行业是套利性亏损——比如花1万拿地,房子卖2万,接着又用3万拿地,所以这个行业风险很大,一个是现金流风险,一个是地买贵了。

明源君见过不少房企的老总,诉说其当年拿错一块地导致公司深陷泥沼时,至今仍然心有余悸。因为一旦在不合适的时机,拿了太多高价地,对于一般的房企来说,随之而来的可能就是灭顶之灾;对于大型的房企可能也造成巨大的冲击,绿城就是一个比较典型的例子。

显然,作为十强里面的选手之一,融创最迫切的任务之一就是拿到便宜的优质土地,因为这么多年来,中国房地产赚的就是土地增值的钱。谁能以一块钱的价格拿到应该值2块钱的土地,就依然可以躺着赚钱。

孙宏斌义无反顾地将150亿砸向乐视,明源君认为,除了其所说的,“我从来不看价格,我看的是价值”“经过短暂的时间,有像兄弟一样的感情,也是一种缘分”等等之外,至少三五年之内,其十分看重的一个点是可以藉此拿到融创“做大买卖”急需的资源——优质且便宜的土地!

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

1月16日,孙宏斌即在中金公司投资人会议上表示,融创自身房地产业务将与乐视相结合,开发特色小镇项目。值得注意的是,在1月15日举行的新闻发布会上,孙宏斌并未提到关于特色小镇的构想。

目前已经确定的是,融创将会加入乐视在莫干山的汽车基地项目。该项目总计会有7300多亩土地,规划为互联网汽车生态小镇,此外,北京市政府在亦庄也要给乐视5000亩地做汽车。最后,还可以依靠乐视影业等合作拿地,然后由融创和乐视共同开发。

鉴于,乐视涉足以生产为主制造产业,即贾跃亭所说的“产业+互联网”。无论是电视还是汽车还是手机还是VR还是体育场馆,这些具有主题概念的产业成为乐视和地产政府争取产业地块支持的有力武器。而通过这样的方式拿到的地,价格普遍十分便宜。现在,绿地等都在通过收购等方式介入产业地产,试图借助这个风口重回第一的宝座。

明源君此前调研过不少房企,一些老总透露,他们也在研究时下很热的特色小镇、文旅地产以及民宿等,一是确实想看看这个方向有没有机会,二是解决时下迫切的问题——拿地,而且拿到便宜的地。只不过孙宏斌的玩得更大。

三 乐视本身就有很多土地,可以协同

除了借助特色小镇、影视产业等板块资源去拿地,乐视本身也有很多的物业和土地资源,可以产生协同作用。

要知道,贾跃亭经中间人介绍认识了孙宏斌,最初就是想出售世茂工三来缓解资金压力。世茂工三是位于北京三里屯和工体区域核心地块的商业物业,去年5月乐视以30亿元从世茂股份手中买下,希望这个地产项目和乐视体育完成协同效应。

此外,如今乐视位于朝阳公园旁的乐视总部原为宏城鑫泰大厦,是贾跃亭通过收购北京宏城鑫泰置业有限公司来的,现如今已经成为乐视的自有资产。乐视还在去年11月拿下重庆龙兴等地拿下近40万平方米的商业和住宅用地。前几年,乐视曾拿下上海虹桥商务核心区的一幅办公用地……

因此,乐视不仅仅是一个造电视卖手机的生态公司,而且旗下还有不少地产性资产。对于融创来说,这些都是十分宝贵的资源,以及可以拓展合作的空间。

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

不得不说,贾跃亭找孙宏斌买世茂工三很正确,因为孙宏斌向来喜欢核心区域的地块。前不久,武汉一个手持价值百亿优质地块的房企老总也让明源君帮其牵线搭桥,即点名只找融创!

融创有望借乐视

打开泛地产的业务空间

当然,说孙宏斌投资乐视纯粹是为了能拿到便宜的地和觊觎乐视的地产资产未免以偏概全了些。虽然对融创来说,5~10年依然是钻石时代,但是在这之后呢?

“5到10年以后呢?大公司每个人都卖好几千亿,这好几千亿怎么维持呢?哪那么多地,地越来越贵。”孙宏斌如是说,他仍然看好房地产行业,并且在五到十年内仍然是公司的主业,但需未雨绸缪,提前布局未来。

为了提前布局5-10年后的市场,融创已经开始物色新的投资方向,而孙宏斌看好的领域则包括了五个方面——存量市场、金融平台、资源型行业、大娱乐及大健康。其中,链家是存量市场的一个尝试,而乐视则是大娱乐板块中的一部分。

很明显,乐视拥有比其他任何企业都具有进入智能家居行业的优势,其实乐视已经开始进入智能家居行业,并先后和当代置业等开发商开始了合作。未来,在生态、智能、家居方面等,乐视可能会站在客户的角度,为融创的业主增加附加价值。

孙宏斌150亿投资乐视,还是为了搞地产,说他傻的其实是自己笨

作为一个中高端项目的开发商,智能家居显然能为融创的地产项目带来更多的附加值,而对于乐视来说,融创中国的项目和客群也将成为其中智能家居以及未来更多的人工智能产品的潜在用户。

此外,孙宏斌的目标是,十年以后,想做跟房地产的体量差不多的行业,其认为这个行业是汽车,大约有5万亿的规模空间,这也是他本人看好乐视汽车的原因。

不过,这一次注资,融创的资金并没有投入到乐视汽车当中,而是放在了乐视更为赚钱的乐视电视与影业两部分。

不过,这也并不让人奇怪,虽然孙宏斌在1月15日的发布会上扯了不少情怀,不过大家别忘了,早在去年的1月5日,对于王石引发的“情怀”风波,孙宏斌明确指出:“再大的买卖也是买卖,别扯情怀,我最恨情怀,一扯就low,我只做有意思的事儿。”

值得注意的是,孙宏斌带队去乐视的前一天,贾跃亭参加了一个大国企业家领袖年会的活动,会上,山西省副省长王一新发言时力挺贾跃亭,未来融创还可能藉此跟乐视一起搞一个互联网银行。金融对于规模房企的重要性,明源君此前已经说过多次了。

对孙宏斌来说,这只是一笔生意,而且长(转型)短期(拿地)都兼顾了,很难亏本。早些年不少人批评王健林不务正业不好好盖房子,文化娱乐房地产一地鸡毛。而根据万达最新的数据,万达文化、旅游、体育、儿童娱乐等服务产业收入占比55%,首次超过卖房子的收入。何况入股之后,乐视董事会2/5的人都将是孙宏斌这边的,可有效控制风险。说孙宏斌跨界的人,明源君只能表示呵呵,你也不看看孙宏斌最初是从联想崛起的。


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