最近我参与了多个房地产公司的咨询项目打单，有做住宅地产的、也有做商业地产的；从需求来看，有融资遇到难题要做资本突破的、也有要做集团管控、人力资源管理的；从需求涉及的深度与广度角度看，房地产公司面临的问题越来越多、涉及的范围越来越越广。从TOP50房地产企业看到的是问题激增，而从中小房企身上看到的却是生死存亡（今年已有超过330家中小房企破产）。
当下的中国房地产公司正在掀起两股不正常的热潮，一方面是房地产公司高管离职潮（或主动或被动），另一方面是中小房企业的破产潮。
经查人民法院公告网显示，截至9月9日， 2019年全国有超过330家房地产公司发布破产公告，平均每天1.2家，仅9月6日一天就有5家房地产公司发布破产公告。
这是自1998年以来房地产六轮调控最不寻常的一年，即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的恶劣环境之下，都没有爆发过这样的离职潮、破产潮。
以某头部商业地产公司为例，客户去年就有发现管理上的问题，之所以最近下决心要请咨询，表面上是组织管控、人力资源的问题，根源上 ，却是最近几个月在地产、金融领域的强力调控，导致房地产企业的生存环境已发生质的改变。多重因素叠加，跟企业发展目标一对标，增速大幅下降，所有的管理问题就暴露出来了。
随着业绩半年报的公告，头部地产行业大佬也陷入了集体焦虑。
最近几年并购凶猛、上半年拿地凶猛的融创战略收缩，孙宏斌说“在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。”
富力在“张生李生开撕”的债务危机传言辟谣后，流出红头文件“2019年下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批”，李思廉在半年报会上坦承“这份文件是我起草的。”
连地产龙头万科祝九胜在中期业绩会上都表示“有一句话叫好学生喜欢难题目，对万科来说，争当好学生、答好难题目。”
平均融资成本不到5%的房地产行业优等生龙湖，中期业绩会秒变维权会，龙湖长沙业主哽咽维权，“您知道不知道龙湖雇人打我们？您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口只有五十公分？”
净利腰斩、业绩预警的恒大地产率先领跑，8月20日，推出“恒大全国532家楼盘7.8折闪购”促销，“全员营销季”的海报刷屏了朋友圈，很像去年万科 “活下去”的会场标语。
伴随着地产公司的收缩潮、离职潮、破产潮，你还会看到购房市场的降价潮、维权潮。
地产金融的监管铁幕正在为实体企业的发展挤出生存空间
据寻暇君的梳理，早在7月3日10家信托公司被三堂会审，随后北京局约谈辖内12家信托公司，地产金融的铁幕，就被重重拉下。在此之前，已经多次预警。
4月19日ZZJ会议重提“房住不炒”；5月17日的23号文严控违规向房企放款，遏制信托前融势头；6月13日陆家嘴论坛郭主席的吹风：“要重视一些地方房地产金融化的趋势。”调控范围内，中信信托、光大信托、国投泰康等启动募集产品退款流程，其余各家也纷纷表态“响应监管号召”。
这一次，各部门的监管步调出奇的统一。7月12日，国家发改委778号文，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，2019年上半年实现2018年全年规模的74%，合计近389亿美元的房企海外债，创出新高后，难再见新增。
内外夹击之外，从5月底传出的“央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资”渐露锋芒，10余家房企被列入公开市场发债“关注名单”；投向房地产的银行信贷局部收紧，7月底对75家银行的房地产表内外贷款、个人按揭贷款等房地产业务专项检查启动在即。
8月29日，腾讯新闻《一线》从多个独立信源处获悉，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，规模或不得超过3月底额度。
8月30日，21世纪经济报道《重磅！交易所清理风暴：监管要求2020年底前全清存量风险 谁最受伤？》对于金交所违规业务风险的化解节奏是，2019年底钱存量风险化解1/3；2020年6月底前再化解1/3；2020年底前化解完毕。地产又一个融资大口被合上。
停新增、禁前融、控规模、查合规，正在逐步落到实处，发挥威力。但某TOP30的地产公司，继于过往的贪多求大的路径依赖，未能看上我们有明显比较优势的自带融资10~30亿的创新咨询方案，却继希望于在过往成功案例的故纸堆里找寻成功的经验，也顾不上乙方两难的困境。
据我的判断：即使按甲方要求，做好了各类标杆研究，客户也很难满意。原因有三：一是，过往很多标杆，在监管新政下，大部分的融资工具都失效了，借鉴意义不大。二是，很多台面上的做法，估计原企业内部基本也都知道，毕竟人家过去这几年做得还挺好的。三是：很多台下隐秘的做法，即使我们讲了客户也不会信、信了也不会给钱（融资成功是有很多个要求，思路只是其中一部分，天时、地利、人和的适用性要求还是比较高的）。
更何况咨询类的未付费项目建议书不可能太具体，如果未付费的项目建议书就把未来几个月要干咨询研究的活干了，甲方也就不会再付费咨询了。
在融资整合创新上，合法合规地融资很重要。很多融资的创新只是一层窗户纸，我们不捅，可能甲方几年都不知道。即使同一融资工具名，在具体的操作上也会有很多因地制宜的变形。但要捅破这层窗户纸，是需要在具体项目上来创新，局外空谈，不可能成功。创新的思路+配套资源+科学的操作路径，即使如此成功也是有概率的，是需要重投入研究、拿具体项目做尝试的，所以如果不付咨询费，我们肯定不做、知道也不愿说。
上周五（9月6日）晚，央行突然宣布于2019年9月16日下调金融机构存款准备金，释放长期资金约9000亿元。上周的降准，引来了很多地产圈、房产中介圈迎来了一片欢呼，但我想说的是，你可能高兴得太早了、也太假了。在老大与老二全球大博弈的背景下，从贸易战、到科技战、到汇率战一系列强力竞争事件，破除路径依赖成了必选项，全方位权衡轻重、权衡利弊得失，房地产这个“夜壶”还真没那么重要。对地产商而言，趁着还有回旋空间，抓紧实现新旧动能的切换，才是重要的事情，而不是继续饮鸩止渴。
随着曾经的“地产金融双雄”，证大集团董事长戴志康主动投案自首，代表旧动能增长时代的落幕，高度依赖金融的房地产公司，需要重新考虑自己的竞争战略定位。
极端环境下的生存假设7问：
1、地产强调控、金融强调控下，房地产公司原有增长方式能否继续？
2、是继续高增长重要，还是学万科“活下去”更重要？
3、把地产公司放在老大与老二的大博弈的背景下，对房地产的路径依赖，真就到了大而不倒的程度了吗？
4、如果高层没下决心，为何最近几个月地产、金融领域的监管步调，出奇的一致？与历年调控都不一样。
5、如果你的地产公司遭遇一场万达当年同样的股债双杀，你是否能挺得住，能否像万达一样重新战起来？
6、很多企业所追求世界500强，实质上只在追求世界500大？目前500强主要判断标准，还是销售收入，而非企业质量。在合适的时段追求大，只会放大现金流生命线的风险。
据统计中国企业的平均寿命是3.7年，大企业的平均生命周期是7-9年，要比欧美发达国家要短很多，是否值得我们深思背后的原因？更何况近来不少的大企业就倒在我们身边。
华为任正非:“活下来是我们最低纲领，也是最高纲领”
从商业地产的商业基础，已然发生重大变化。
2019年6月，家乐福正式宣布退出中国。
2019年2月，没落的零售之王玛莎百货(英国500强最大的零售体)：它准备完全退出中国市场，在三年关掉100家店。
2018年7月沃尔玛陷入关店潮，说是“关店开仓”搞新零售。2019年5月关店潮还在继续，江西丰城又关一店。
2019年3月，零售巨无霸掀关店潮:仅山东就关11家。
大量大型零售企业出现关店潮；线上电商对线下实体商业的持续冲击；外卖市场高速增长，但却只剩下两个寡头之争了。没有了线下的客流基础，就自然不会有商家要买商业地产来经商的需求。商业地产公司，多重因素叠加，跟企业发展目标一对标，前端销售增速大幅下降，所有的管理问题就暴露出来了来。
线上电商对实体商业的影响力有多大？
我们来看今年的一个刷屏事件。今年618期间，格兰仕在拜访拼多多之后，天猫店搜索异常。这引得格兰仕8次“发文”“喊话天猫，喊出了”清楚你的能量，别玩阴的”、“另有隐情，还是胆大包天？”。从喊话的内容和频次，可见这家拥有4万人的中国500强企业 ，有多惊恐不安？据格兰仕企划部部长的说法，短短几天，天猫平台的搜索异常已经给格兰仕造成上亿元损失。
为何天猫会有这么大的能量？据阿里巴巴最新的财报显示，中国零售平台（淘宝、天猫）移动月活跃用户达7.55亿。中国有14亿人口，减去2.5亿60岁以上的老人群体；减去2.5亿的0-15年的未成年群体；减去不能上网的乡村人群（乡村常驻人口5.6亿），留给线下实体商业的，还剩多少消费者？
面对低价、方便快捷线上电商对实体商业的持续冲击，商业地产和线下实体商业是否还有还手之力？是否还能打出独特的竞争优势？据我们的研究，答案是“肯定有“。只不过，不能再像以前那样简单粗暴卖房产、收租金的模式，而是要与实体商业一起构建良性循环、互利共赢的生态。
地产行业经过这么多年的高速增长，赚取了丰厚的利润，也是到反哺线下实体商业的时候了。如果没有线下实体商业的繁荣，又拿什么支撑高企的房价呢？拿什么支撑商业地产、住宅地产持续健康的发展呢？随着，地产金融的监管铁幕落下，金融资源向实体企业倾斜，地产公司帮助线下实体商业繁荣，也成了不得不选的课题。一方面是在帮实体商家，另一方面更重要的是在帮地产商自己。
房地产公司问题激增：如销量下滑、利润变薄、融资收紧、集团管控、人力资源等等问题层出不穷，但这都是表象，是枝末，而非产生问题的根本原因。
所谓纲举目张，战略是纲，融资、管控、人力资源等是目，纲举才能目张。在大变局之下，只有找到了问题产生的根源，重做竞争定位战略，再提纲挈领去解决融资难、集团管控难、人力资源无力等方面问题，才能事半功倍地走出当前困境。
综上，问题激增的房地产公司，已然被逼到了调整竞争定位战略的时间窗口。
来源：大易竞争定位战略洞察
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