一天5家破产,房地产公司问题激增,被逼到了竞争战略定位窗口

一天5家破产,房地产公司问题激增,被逼到了竞争战略定位窗口

最近我参与了多个房地产公司的咨询项目打单,有做住宅地产的、也有做商业地产的;从需求来看,有融资遇到难题要做资本突破的、也有要做集团管控、人力资源管理的;从需求涉及的深度与广度角度看,房地产公司面临的问题越来越多、涉及的范围越来越越广。从TOP50房地产企业看到的是问题激增,而从中小房企身上看到的却是生死存亡(今年已有超过330家中小房企破产)。

当下的中国房地产公司正在掀起两股不正常的热潮,一方面是房地产公司高管离职潮(或主动或被动),另一方面是中小房企业的破产潮。

经查人民法院公告网显示,截至9月9日, 2019年全国有超过330家房地产公司发布破产公告,平均每天1.2家,仅9月6日一天就有5家房地产公司发布破产公告

一天5家破产,房地产公司问题激增,被逼到了竞争战略定位窗口

这是自1998年以来房地产六轮调控最不寻常的一年,即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的恶劣环境之下,都没有爆发过这样的离职潮、破产潮。

以某头部商业地产公司为例,客户去年就有发现管理上的问题,之所以最近下决心要请咨询,表面上是组织管控、人力资源的问题,根源上 ,却是最近几个月在地产、金融领域的强力调控,导致房地产企业的生存环境已发生质的改变。多重因素叠加,跟企业发展目标一对标,增速大幅下降,所有的管理问题就暴露出来了。

随着业绩半年报的公告,头部地产行业大佬也陷入了集体焦虑。

最近几年并购凶猛、上半年拿地凶猛的融创战略收缩,孙宏斌说“在拿地方面,公司下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。”

富力在“张生李生开撕”的债务危机传言辟谣后,流出红头文件“2019年下半年原则上暂停拿地工作,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批”,李思廉在半年报会上坦承“这份文件是我起草的。”

连地产龙头万科祝九胜在中期业绩会上都表示“有一句话叫好学生喜欢难题目,对万科来说,争当好学生、答好难题目。”

平均融资成本不到5%的房地产行业优等生龙湖,中期业绩会秒变维权会,龙湖长沙业主哽咽维权,“您知道不知道龙湖雇人打我们?您知不知道龙湖新风系统的进气口和燃气出气口只有五十公分?”

净利腰斩、业绩预警的恒大地产率先领跑,8月20日,推出“恒大全国532家楼盘7.8折闪购”促销,“全员营销季”的海报刷屏了朋友圈,很像去年万科 “活下去”的会场标语。

伴随着地产公司的收缩潮、离职潮、破产潮,你还会看到购房市场的降价潮、维权潮。

地产金融的监管铁幕正在为实体企业的发展挤出生存空间

据寻暇君的梳理,早在7月3日10家信托公司被三堂会审,随后北京局约谈辖内12家信托公司,地产金融的铁幕,就被重重拉下。在此之前,已经多次预警。

4月19日ZZJ会议重提“房住不炒”;5月17日的23号文严控违规向房企放款,遏制信托前融势头;6月13日陆家嘴论坛郭主席的吹风:“要重视一些地方房地产金融化的趋势。”调控范围内,中信信托、光大信托、国投泰康等启动募集产品退款流程,其余各家也纷纷表态“响应监管号召”。

这一次,各部门的监管步调出奇的统一。7月12日,国家发改委778号文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,2019年上半年实现2018年全年规模的74%,合计近389亿美元的房企海外债,创出新高后,难再见新增。

内外夹击之外,从5月底传出的“央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资”渐露锋芒,10余家房企被列入公开市场发债“关注名单”;投向房地产的银行信贷局部收紧,7月底对75家银行的房地产表内外贷款、个人按揭贷款等房地产业务专项检查启动在即。

8月29日,腾讯新闻《一线》从多个独立信源处获悉,多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,规模或不得超过3月底额度。

8月30日,21世纪经济报道《重磅!交易所清理风暴:监管要求2020年底前全清存量风险 谁最受伤?》对于金交所违规业务风险的化解节奏是,2019年底钱存量风险化解1/3;2020年6月底前再化解1/3;2020年底前化解完毕。地产又一个融资大口被合上。

停新增、禁前融、控规模、查合规,正在逐步落到实处,发挥威力。但某TOP30的地产公司,继于过往的贪多求大的路径依赖,未能看上我们有明显比较优势的自带融资10~30亿的创新咨询方案,却继希望于在过往成功案例的故纸堆里找寻成功的经验,也顾不上乙方两难的困境。

据我的判断:即使按甲方要求,做好了各类标杆研究,客户也很难满意。原因有三:一是,过往很多标杆,在监管新政下,大部分的融资工具都失效了,借鉴意义不大。二是,很多台面上的做法,估计原企业内部基本也都知道,毕竟人家过去这几年做得还挺好的。三是:很多台下隐秘的做法,即使我们讲了客户也不会信、信了也不会给钱(融资成功是有很多个要求,思路只是其中一部分,天时、地利、人和的适用性要求还是比较高的)。

更何况咨询类的未付费项目建议书不可能太具体,如果未付费的项目建议书就把未来几个月要干咨询研究的活干了,甲方也就不会再付费咨询了。

在融资整合创新上,合法合规地融资很重要。很多融资的创新只是一层窗户纸,我们不捅,可能甲方几年都不知道。即使同一融资工具名,在具体的操作上也会有很多因地制宜的变形。但要捅破这层窗户纸,是需要在具体项目上来创新,局外空谈,不可能成功。创新的思路+配套资源+科学的操作路径,即使如此成功也是有概率的,是需要重投入研究、拿具体项目做尝试的,所以如果不付咨询费,我们肯定不做、知道也不愿说。

上周五(9月6日)晚,央行突然宣布于2019年9月16日下调金融机构存款准备金,释放长期资金约9000亿元。上周的降准,引来了很多地产圈、房产中介圈迎来了一片欢呼,但我想说的是,你可能高兴得太早了、也太假了。在老大与老二全球大博弈的背景下,从贸易战、到科技战、到汇率战一系列强力竞争事件,破除路径依赖成了必选项,全方位权衡轻重、权衡利弊得失,房地产这个“夜壶”还真没那么重要。对地产商而言,趁着还有回旋空间,抓紧实现新旧动能的切换,才是重要的事情,而不是继续饮鸩止渴。

随着曾经的“地产金融双雄”,证大集团董事长戴志康主动投案自首,代表旧动能增长时代的落幕,高度依赖金融的房地产公司,需要重新考虑自己的竞争战略定位。

极端环境下的生存假设7问:

1、地产强调控、金融强调控下,房地产公司原有增长方式能否继续?

2、是继续高增长重要,还是学万科“活下去”更重要?

3、把地产公司放在老大与老二的大博弈的背景下,对房地产的路径依赖,真就到了大而不倒的程度了吗?

4、如果高层没下决心,为何最近几个月地产、金融领域的监管步调,出奇的一致?与历年调控都不一样。

5、如果你的地产公司遭遇一场万达当年同样的股债双杀,你是否能挺得住,能否像万达一样重新战起来?

6、很多企业所追求世界500强,实质上只在追求世界500大?目前500强主要判断标准,还是销售收入,而非企业质量。在合适的时段追求大,只会放大现金流生命线的风险。

据统计中国企业的平均寿命是3.7年,大企业的平均生命周期是7-9年,要比欧美发达国家要短很多,是否值得我们深思背后的原因?更何况近来不少的大企业就倒在我们身边。

华为任正非:“活下来是我们最低纲领,也是最高纲领”

从商业地产的商业基础,已然发生重大变化。

2019年6月,家乐福正式宣布退出中国。

2019年2月,没落的零售之王玛莎百货(英国500强最大的零售体):它准备完全退出中国市场,在三年关掉100家店。

2018年7月沃尔玛陷入关店潮,说是“关店开仓”搞新零售。2019年5月关店潮还在继续,江西丰城又关一店。

2019年3月,零售巨无霸掀关店潮:仅山东就关11家。

大量大型零售企业出现关店潮;线上电商对线下实体商业的持续冲击;外卖市场高速增长,但却只剩下两个寡头之争了。没有了线下的客流基础,就自然不会有商家要买商业地产来经商的需求。商业地产公司,多重因素叠加,跟企业发展目标一对标,前端销售增速大幅下降,所有的管理问题就暴露出来了来。

线上电商对实体商业的影响力有多大?

我们来看今年的一个刷屏事件。今年618期间,格兰仕在拜访拼多多之后,天猫店搜索异常。这引得格兰仕8次“发文”“喊话天猫,喊出了”清楚你的能量,别玩阴的”、“另有隐情,还是胆大包天?”。从喊话的内容和频次,可见这家拥有4万人的中国500强企业 ,有多惊恐不安?据格兰仕企划部部长的说法,短短几天,天猫平台的搜索异常已经给格兰仕造成上亿元损失。

一天5家破产,房地产公司问题激增,被逼到了竞争战略定位窗口

为何天猫会有这么大的能量?据阿里巴巴最新的财报显示,中国零售平台(淘宝、天猫)移动月活跃用户达7.55亿。中国有14亿人口,减去2.5亿60岁以上的老人群体;减去2.5亿的0-15年的未成年群体;减去不能上网的乡村人群(乡村常驻人口5.6亿),留给线下实体商业的,还剩多少消费者?

面对低价、方便快捷线上电商对实体商业的持续冲击,商业地产和线下实体商业是否还有还手之力?是否还能打出独特的竞争优势?据我们的研究,答案是“肯定有“。只不过,不能再像以前那样简单粗暴卖房产、收租金的模式,而是要与实体商业一起构建良性循环、互利共赢的生态。

地产行业经过这么多年的高速增长,赚取了丰厚的利润,也是到反哺线下实体商业的时候了。如果没有线下实体商业的繁荣,又拿什么支撑高企的房价呢?拿什么支撑商业地产、住宅地产持续健康的发展呢?随着,地产金融的监管铁幕落下,金融资源向实体企业倾斜,地产公司帮助线下实体商业繁荣,也成了不得不选的课题。一方面是在帮实体商家,另一方面更重要的是在帮地产商自己。

房地产公司问题激增:如销量下滑、利润变薄、融资收紧、集团管控、人力资源等等问题层出不穷,但这都是表象,是枝末,而非产生问题的根本原因。

所谓纲举目张,战略是纲,融资、管控、人力资源等是目,纲举才能目张。在大变局之下,只有找到了问题产生的根源,重做竞争定位战略,再提纲挈领去解决融资难、集团管控难、人力资源无力等方面问题,才能事半功倍地走出当前困境。

综上,问题激增的房地产公司,已然被逼到了调整竞争定位战略的时间窗口。

来源:大易竞争定位战略洞察

免责声明:本文由入驻邦投条平台的作者撰写,除邦投条官方账号外,文章观点仅代表作者本人,不代表邦投条立场,文章版权归原作者所有,请联系原作者申请授权。文章内容仅供参考,不构成投资建议。若有投资者据此操作,风险自担。如您发现内容存在版权问题,请提交相关链接至邮箱:banquan@rongebang.com,我们将及时予以处理。阅读更多有价值的内容,欢迎下载 邦投条APP

分享到:

参与评论

回复: X

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

登录 后参与评论
提交评论

相关投条号

中国建筑劳务云商由李福先生创立
由俞学瑾创立的健康产业网是国内专业的健康产业平台服务平台
云南特产在线是云南特产一站式买卖平台
汽车家园是创始人申庆丹创立
山东种养业是张文同创业人拥有;