来源：中国经营报v房产
曾凭借“锦绣香江”住宅品牌在地产界一举成名的深圳香江控股股份有限公司（600162.SH，以下简称“香江控股”），如今在地产业务的发展上却显现疲态。
6月4日，香江控股在发布两次延迟公告后，终于对深交所下发的问询函进行了回复，问询函中涉及公司资金和负债情况，以及部分项目开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现等问题。
2018年财报显示，目前香江控股的主营业务仍然为物业销售、商贸流通运营，两项业务营业收入占总收入比例分别为56%、33%，两者较上年同期分别有11.9%和25.2%的下滑。转型三年来，香江控股在住宅地产业务上布局较少，备受看好的商贸物流业务曾担负起转型谋破局重任，但过程中并非一帆风顺。
针对业绩下滑和多元化转型等问题，《中国经营报》记者致函采访香江控股董秘处，截至发稿时未获回复。
多地项目去化缓慢
年报显示，香江控股在天津、广州和成都储备的规划计容建筑面积位居前三位，分别为160.6万平方米、64.3万平方米与37.4万平方米。但2018 年公司天津项目的可供出售面积为24.03万平方米，而销售面积仅为1.9万平方米，销售比例仅7.9%。
在深交所近期下发的问询函中，提及基于2018年森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业（以下简称“天津三公司”）的利润情况，以及项目所在地区的房地产政策和去化情况，说明是否存在业绩承诺难以完成的可能。
据了解，香江控股于2017年12月与控股股东南方香江签订《股权购买协议》与 《盈利补偿协议》，以25.02亿元的对价收购南方香江持有的天津三公司各65%股权，同时约定2018年～2021年，香江控股承诺森岛宝地拟实现的累计净利润为3.53亿元，森岛鸿盈拟实现的累计净利润为4.41亿元，森岛置业拟实现的累计净利润为3.76亿元，合计为11.7亿元。
然而财报显示，2018 年森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业仅实现净利润-1231.04万元、-593.56万元和-2930.90万元，均呈现亏损状态，这也引发了投资者对于天津三公司无法完成利润承诺的质疑。
香江控股在回复公告中指出，天津三公司项目去化不及预期的原因包括：一是在一系列严格的房地产调控政策下，天津市新房销售增速有所放缓；二是由于天津市2018年实施环保等整改措施，导致天津三公司的开发周期和预售证取得晚于预期；三是天津项目已建成的大户型产品总待售面积占2018年期末可售产品总面积的比例为42.4%，占比较大。受客户需求及销售策略影响，大户型产品占比较大对项目快速去化造成一定不利影响。
财经评论员严跃进认为，销售项目受到不同城市的影响，其去化状况会有较大的变化。天津项目是受到了环京限购的影响，若是后续要发展，关键还是要差异化定位产品，积极抓住天津未来人口和人才导入的政策红利。
除天津以外，香江控股在大本营广州以及成都的去化情况也不容乐观。回复函指出，2018 年天津商品住宅销售面积为1140.73 万平方米，同比下降 15.1%；2018 年广州商品住宅销售面积1138.19万平方米，同比下降16.8%;成都商品房成交面积约为3,667万平方米，其中商品住宅成交面积为2,442万平方米，同比下降 9.1%。
营收净利双下滑
受累于多地项目去化缓慢的问题，香江控股的盈利情况不容乐观。报告期内，香江控股实现营业收入41.4亿元，同比下降12.2%；其中商品房商铺卖场收入约23.2亿元，占营业收入的56%；商贸流通运营收入约13.8亿元，占营业收入的33%，两者较上年同期分别有11.9%和25.2%的下滑。
同时，公司营业总成本较上年同期微涨0.7%。主要由于公司的财务费用大涨151.1%至3.4亿元，其中利息费用约3.8亿元。因此，香江控股的营业利润同比下降44.1%至6.5亿元，净利润同比下降53.6%至4.1亿元。
香江控股对净利下滑的原因进行解释，由于营业收入较上年下降 5.75 亿元，营业毛利较上年下降 2.19 亿元，主要是房地产结转收入差异性导致;财务费用较上年增加 2.03 亿元，主要是发行公司债及银行贷款增加导致利息支出增加。
值得注意的是，由于香江控股期内经营现金流入略降，支付的土地款增多，以及并购天津三项目支付的现金较多，致使公司经营现金流与投资现金流均为负，2018年财报显示，香江控股的经营性现金流量净额下降762.02%至-29.41亿元。
近年来香江控股在土地市场上布局较少，主要集中在珠三角和长三角地带。2018年5月，香江补缴土地出让金30.37亿元，成功获取了广州翡翠绿洲十六期优质地块，增加土地储备25.2万平方米的计容面积；在长三角区域，香江控股先后在江苏如东成功拿地，2018年内分别与苏州吴中区、扬州瘦西湖管委会、南京、南通、济南高新区、青岛胶州市空港经济区等区域签订战略框架协议。
高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥分析，国内土地市场已经进入一种大资本竞赛的阶段，中小房企只能避开资本正面比拼的状况，可以往一些小而精的项目转向，比如考虑一些城市更新、文化产业项目等需要耐心、需要专业运营经验的领域，这些领域对于追求高周转、追求国内销售额排名的大房企来说，不太愿意花心思去考虑。
转型商贸物流受阻
此前，由于地产行业处于下行通道，香江控股曾表示，公司将从主要以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅，逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转型。
尽管香江控股曾提出大力发展商贸流通运营业务，但业绩情况并不尽如人意。2018年财报显示，目前香江控股的主营业务仍然为物业销售、商贸流通运营，两项业务营业收入占总收入比例分别为56%、33%。2016年～2018年度，香江控股商贸流通运营业务收入占总收入的比重分别为55.8%、40%和33%，呈逐年下降趋势。
严跃进认为，企业做过住宅开发后再去做别的业务就会发现，前者盈利空间大，资金回笼也快。企业一直在尝试将商贸流通作为一个有相对优势的业务，但可能还是会面临一些压力。
值得注意的是，香江控股2018年的短期借款和一年内到期的非流动负债都呈现快速增长的趋势。短期借款20.37亿元，同比增长228.71%；一年内到期的非流动负债22.06亿元，同比增长151.36%。
香江控股对深交所的回复函也提及了债务问题，截至2019年4月30日，香江控股借款余额约为63.81亿元(含公司债)，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计约23.98亿元，公司资金余额约30亿元。下半年将利用存量资金和销售回款归还银行借款。
协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，房企要降负债，降杠杆，在融资趋紧的大环境下，停止任何短债长投的行为，先关注现金流量表，经营性现金流要正，投资现金流也要正，融资现金流也要正，把债务/资产比率降到70%以下。
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