长租公寓明星项目资金断裂，这次雷军也没兜住

雷军10月15日置顶了一条与小米之家有关的微博，但微博下的很多条评论却跟小米之家没什么关系，反而都在问“寓见怎么了？”

寓见，一个长租公寓行业的明星项目，在长租公寓品牌集中爆发的2014年诞生，曾在一年时间内先后获得三轮融资，其中就有雷军旗下顺为资本数百万美元的A轮融资。该品牌主要布局在上海及华东地区，拥有门店43家，开业房源数超过20000户，管理资产超过300亿元。

在迈点研究院(MTA)发布的“2018年9月分散式长租公寓品牌影响力榜单”中，寓见排名高达第七。然而这家公寓却在前几日被曝出资金断裂、拖欠房东租金导致租客房屋被收回，上海华瑞银行的告知函更是贴到了公司门口。

梦想成为华人租住行业领跑者、持续发展88年的寓见，仅仅存在了4年便难以前行。

房租变成了贷款

根据房东在网上贴出的业主公告显示，寓见公司的股权已经全部质押给贷款银行，账户管理权也被贷款银行全面接收，公司目前已经没有任何资金可以调配，已没有任何能力支付各位业主的租金。正是出于此种情况，很多房东为了降低自己的损失，选择上门通知租客搬走并收回房屋。

而另一边的租客更是显得十分无辜。有租客在网上留言称：“刚刚毕业，租了寓见的房子才一个多月，如今被拖欠信用卡两万多元+押金两千多元。”

至于华瑞银行，则是强调“在相关贷款结算前，对于危机我行信贷资产安全的情形，我行保留诉诸于法律维护我行权益的权利。”

房东、租客、银行、公寓这四者之间的联系，其实存在于如今大部分长租公寓品牌之中。

细看国内长租公寓市场，除去本身就持有房源，只需要做专门的运营的酒店系、开发商系，如万科、保利、华住等；剩下的市场占有率最高的“中介系”（如链家自如）和小而分散的“创业系”（如魔方公寓、YOU+等），都必须依靠租赁获房。

如果说“中介系”因为本身有大量的房屋资源和物业信息，进入长租公寓市场属于自然而为的事情，那么为何众多创业者也要挤进这个重资产的领域？

有业内人士向新芽NewSeed（ID：pelink）表示：“长租公寓的准入门槛并不高，因为有贷款等金融工具的存在，一般几百万元即可。”

也正是因此，2014-2015年间，众多创业者涌入这一赛道。但是与其他几派玩家相比，创业者是抗风险能力最低的。

曾有长租公寓的工作人员表示“为了拿下房源，我们可以‘不择手段’”，像前段时间自如与蛋壳公寓竞相涨价抢房的事件，便是最好的佐证。

而红璞公寓总经理甘伟曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，还需每年摊销15%-20%的装修成本，以及人工等成本。所以长租公寓的盈利周期较长，一般都为5到7年。

重金抢夺房源，再加上盈利周期长，注定这是一个严重“烧钱”的赛道。

“烧钱”之下，也让长租公寓的运营模式发生了转变，从最初的“把房东的房租给租户，收一个月中介费”1.0版本，升级为“把租房的贷款打包成ABS（资金证券化）卖掉”的4.0版本，以资产证券化方式盘活存量资产，成为这些长租公寓品牌主要的获利手段。

所谓的4.0版本，即是公寓运营方与租客签订的是租房合同+分期贷款合同，简称“租金贷”。在这种模式下，租客每个月付的房租相当于还贷款，而公寓运营方会通过银行等金融机构提前拿到整个合同期限内的所有房租，同样再按月支付给房东，由此运营方会有大量沉淀资金，可以用来签约新的房源、开拓市场、偿还分期手续费等等。

“租金贷”背后的问题不容忽视

其实不需要任何抵押便可以租金分期，对于租客来说还是提供了一定的便利性，毕竟如今北上广等一线城市房源紧张、房租愈来愈高，分期付款虽然增加了利息成本，但可以交换到享受年付价格、减免服务费等便利，还是可以减轻租客的压力。而长租公寓品牌为了实现规模化发展，利用金融工具，采取“资产证券化”的方式也是必然的选择。

但这并不代表能够忽视掉其中存在的很多问题。

首先，公寓运营方存在欺诈、诱导租客签订分期贷款的情况。很多租客在签订合同时并不知情，也并不明白自己的信用状况会被用于何处，完全是被运营方忽悠着签了合同。以今年4月爆仓的爱公寓为例，其租户就曾向媒体表示，销售人员以租户使用流程不熟练为由，拿过租户的手机进行操作，不知不觉间帮其办理了金融贷款。

还有一些长租公寓将租房与分期合同捆绑在一起，强加给租客，迫于无奈，租客在知情的情况下还是签订合同。

其次，大量的长租公寓品牌急于抢占市场，拥有资金池里的沉淀资金用来扩张。这在业务稳定的情况下是可行的，一旦扩张过快或者房源的空置率上升，对资金管理不当挪做它用，都有可能造成资金链断裂，引发爆仓，使租客和房东蒙受损失。

同样是爱公寓，其通过租金贷、装修贷等方式疾驰扩张，10个月的时间规模从3000间攀升至12000间，然而由于成本高昂、盈利困难，加之杠杆率奇高，最后资金链断裂。据资料显示，该公寓负债金额达1.3亿~1.4亿元，波及租客押金达1500万~2000万元。

另据不完全统计，从2017年至今年8月份，至少有9家长租公寓出现问题。

目前租房仍是刚性需求的大市场，尤其是垂直细分到长租公寓行业的市场规模至少在1万亿左右，因此借助“资产证券化”野蛮生长的长租公寓急需治理。

第一，政府应该加强对“租金贷”模式的监管，对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管，减少资金被挪用的可能。还应该明确要求长租公寓企业，不得进行恶性竞争、哄抬租金。另外应进一步加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，降低拿地成本，提高集中式自持租赁企业的投资回报。

第二，长租公寓企业应该加强对线下业务员的管理，涉及到租赁金融化事项需多方审核并保证用户知情，以及让用户自由选择是否使用金融工具。另外可以选择股权融资等方式，缓解资金紧张的问题。

两个月前，我爱我家前副总裁胡景晖曾预言“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”现在看来似乎正在应验。