12月5日，优客工场上海的办公地接待了一位特殊的客人，来中国参加互联网大会的WeWork创始人亚当·纽曼。
几天前，在北京的一个演讲中，优客工场创始人毛大庆说，优客现在已经进入36个城市，运营了88个项目，到明年4月份将突破150个，规模正在追上WeWork。
后者提供给第一财经的数据显示，WeWork目前在64个城市建立了200多个空间。但是在中国，WeWork还只有10个办公地点。
在接受第一财经独家专访时，WeWork大中华区总经理艾铁成提到，他们需要找到更多的办公地点，以及建立更好的用户、政府关系，然后再来考虑赚钱的事情。
这家被称为联合办公“鼻祖”的公司，已经进入了全球20个国家。在东亚，中国和日本是他们的重点市场。拓荒阶段过后，刚刚到任的艾铁成需要为WeWork在中国打一场攻坚战。
宠物问题
在供职WeWork之前，艾铁成是上海迪士尼度假区市场部副总裁。再往前是在酒店行业和快消行业任职。
“华特先生当时做迪士尼的初衷是together business ，他是希望有一个地方，孩子跟家人可以真正地在一起。在WeWork，我们是在工作，其实也是在社交，(这里)让大家连在一起。”艾铁成在采访中说道。
采访地点在上海威海路上的一家门店。这是一幢有百年历史的建筑，曾经的鸦片工厂，2016年，WeWork把它租下来，耗时十个月进行设计装修，现在，它的身份是WeWork的中国旗舰店。
WeWork定位于“社区式办公空间”，艾铁成认为，这一定位将他们和其他的创业孵化器、办公空间区别开来。他很喜欢这样的办公室氛围：互动多，气氛活跃。
这样的理念成为每一家WeWork的性格烙印。12月初的一个工作日，记者来到北京一家办公地点，这家略带MUJI风的空间，在大厅的移动工位上，有人在讨论问题，有人在埋头办公，也有不时进入的来访者。
一位前来咨询的人士对记者说，自己的团队有3个人，计划在这里租一间小型办公室，但是，看下来后觉得空间比较“局促”，有些像大一点的咖啡馆，打算再去别家比较下。
而一位此前在SOHO 3Q办公，后来搬至此的创业者认为，WeWork设计感和工作氛围会更好。
在设计上，WeWork希望每家门店的风格是个性化的。公司内部人士告诉记者，他们会根据当地的城市文化，给每家店形成不同设计主题，比如在旗舰店，壁画绘制的是民国年代穿着旗袍的上海贵妇。
不过，对于WeWork一心营造的社交氛围、邻里文化，有的会员存在疑虑。
比如在带宠物来办公这件事上，有人在问答社区知乎上质疑，办公室为什么会允许狗入内?
“七年前，WeWork成立之时，就明确了狗是可以带的，在美国文化里，狗是连接人和人之间的纽带。在中国我们也保留了这项传统。”一位公司内部人士对记者说，现在允许带的宠物只有狗。
如果想要在“氛围”这件事情上做文章，WeWork将不得不面对中美两国对于社交的文化差异——中国人在社交中更加被动，艾铁成认为，这需要社区团队去调动气氛。
上海威海路的社区团队人士对记者说，相比于美国会员在公共空间开会，国内会员更喜欢在会议室开会，需要为此开设更多的会议室。国内会员下班倾向于回家，可以通过举办晚餐活动来引导会员参与。不过，要让大家用私人时间在WeWork共享晚餐，还是有点困难的。
在将社交树立为核心优势，并且在此基础上盈利之前，这家公司的管理团队的确还需要更好地理解中国人的社交文化。
竞争对手
不管WeWork是否乐意，它都会是国内同行花时间研究的对象。
业内认为，国内和WeWork模式最类似的是毛大庆的优客工场。之所以类似，最大的原因是二者都是采取租赁物业的模式，租金差是目前最大的收入来源。
一位和优客工场有合作的地产商人士对记者说，在这种收入模式上，共享办公其实最大的竞争对手是地产商。
比如SOHO中国，SOHO的模式和上述二者不同。旗下的SOHO 3Q都是自持物业，对于利润空间的自主权相对较大。
尽管潘石屹一直对外称SOHO 3Q是“微利”，但并没有放缓扩张的步子。他近日称，SOHO 3Q已经有2万多个座位，在未来的2～3年里，座位数量要到20万。
像WeWork和优客一样的运营团队，需要绑定大的地产商进行合作。优客工场先后和万科、鸿坤、阳光100达成了战略合作。而WeWork首选的合作方是远洋地产，在已有的合作项目上，双方的利润分成是五五分。
“我们和弘毅及远洋(合作)，一定是在中国市场扎根很多年的有影响力的合作伙伴。我们非常强调这一点，并且在进入中国前就已经开始这样做了。”艾铁成说道。
2016年，弘毅投资和联想控股一起投资了WeWork的第F轮融资，规模为4.3亿美元。除了真金白银，弘毅旗下的地产基金也有非常多的资源可以输出。
“现在的中国不是房子少，而是房子多，但没有充分利用起来。”潘石屹说道。
毛大庆认为，城市存量资产的运营是联合办公的出路之一。
除了和地产商的合作，WeWork在中国也不排除成为业主。今年7月，中国公司宣布获得软银和弘毅约5亿美元的投资。这些资金足够他们在中国的一线城市买下更多的物业——今年10月，SOHO中国将上海凌空SOHO12.8万平方米的物业出手，交易金额是50亿人民币。
但盘活存量资产并不容易。以WeWork筹划要进入的深圳为例，据第一太平戴维斯的数据，今年以来，深圳甲级写字楼空置率一直在上浮。
空置率的上浮意味着租金没有支撑，未来的投资收益率不乐观。
盈利路径
在物业的问题解决之后，WeWork到底在中国会如何盈利?
他们在美国市场上已经有多种盈利模式，在中国，这些探索还刚刚起步，但是并不妨碍它的想象空间。
艾铁成在采访中强调，“我们现在不讲盈利。”他认为，现在WeWork在中国主要是三点：一是更多的空间，让更多的人知道并接受这个品牌，目前在中国的整体入住率超过90%;二是更多的服务去满足会员需求;三是和中国政府的良好关系。
在这些得到了解决之后，WeWork在中国才会进入规模盈利阶段。
根据艾铁成的说法，WeWork中国未来的盈利模式包括：
第一，租金，但这一块的比例会逐步降低，向美国市场看齐，提高增值服务。在美国市场上，除了办公，还有住宿、健身甚至是投资业务，但是，中国公司暂时没有计划拓展到其他业务线上。
第二，管理模式输出，去其他的物业持有方或者大公司做办公室的运营服务，创意-规划-建设-运营全流程介入。
第三，做产业链接平台，现在，除了初创型公司，在华大企业会员已占到新增会员的25%。把他们纳入WeWork全球的社交网络，使得创新型公司可以和这些大公司的产业链直接对接。
艾铁成说，目前全球的WeWork里，50%的会员会有生意上的往来。
这种连接模式是共享办公的深度价值所在。成为线上线下打通的企业资源平台，也是优客工场将要做的事。
“截至11月末，入驻优客工场的企业约4400家，明年年中会达到8000家公司。”在毛大庆看来，这才是空间里最值钱的资产。
现在，北京分享办公人群仅仅占总数的1%，市场份额最大的伦敦约为9%。毛大庆认为，到2020年，7000万平方米、1000万人群，20万中小企业都会进入共享办公的辐射范围内。
这些数字背后的战争刚刚打响。对于WeWork来说，如何说服喜欢喝豆浆和茶的中国人，拿起免费啤酒，是他们首先要做的事情，毕竟，这家公司的创始人希望在全球有体验性上的一致性。
那么，“WeWork首先需要一个中文名吗?”
“我认为不需要，WeWork的名字在中国已经不存在认知障碍。”有多年品牌工作经验的艾铁成说道。
来源：第一财经APP
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