邦投条房产（龙华）频道：随着深港黄金中轴的一路向北延伸，龙华承接了绝大部分福田置业的外溢，而诸如万科、金地、莱蒙等国内知名地产商的扎堆进驻，红山片区也成为了深圳近几年来最大的高尚居住区。
在这面积不大的红山片区里，有热火朝天在建的深圳版“三里屯”，还有备受关注的大体量全市公共配套，一站之隔是拥有大流量人群的深圳北站，更兼之有深高学位的加持，自2015年来，房价一路飙涨。俨然成为龙华代表的红山，这三年来到底经历了什么？
邱雪野 王秀清| 作者
同片区房价相差一倍
细数红山房价三大梯队
红山房价的暴涨，除了向2015年红火的深圳楼市看齐，也跟当年深高北校区的入驻办学有着千丝万缕的关系。投资客趁机入场，兼之部分业主对于学区划分的不满而滋生的种种事端，在各方操作之下，加剧了房价要涨的信息传播。再来就是2016年6月拍出的龙华上塘新地王，对于红山片区的房价来说，无疑更是火上浇油。
总体来说，红山片区的房价目前大致可分为三级梯队：
第一梯队，8万+。近两年来，常常盘踞头条的几个明星楼盘，诸如水榭春天五六期、金亨利、汇龙湾，因为学位划进了深高北校区，加上金汇两盘户型的极致，房价一路水涨船高，领涨龙华。
第二梯队，6到7.5万。相比于第一梯队的几个小区，水榭春天1-3期、中航天逸、华业玫瑰四季一期、绿景公馆1866等二梯队小区的位置和质量其实都不差，甚至在某些局部因素上还要更优。然而深高学位美玉在前，二梯队小区由于学位划分到了龙华实验学校，故逐渐被拉下了1万多的差价。
第三梯队，4到6万。这一梯队的小区主要以七里香榭、日出印象、金地梅陇镇、世纪春城和绿景香颂为代表，位置上多分布于梅陇路两侧，尽管很多人不认为它属于红山，但这部分小区又确实享受到了北站商务圈、龙华新城核心区的红利。一般来说，小区楼龄与一二梯队的差距在五年左右，但由于交楼早，这几个小区的生活氛围和商业都非常不错。
遗憾的是，负责三级市场的几大品牌公司并没有将红山片区的市场单独划列开来，在他们的数据库中，红山都是归入民治片区的，因此从我们收到的反馈数据来看，整个民治片区三年的房价涨幅其实也并不算太打眼。
暴走红山
地铁盘租金比肩福田
事实上，把红山走上一圈需要花费的时间并不长，毕竟按照业内的说法，这个片区的范围，其实就是由民宝路、梅陇路、布龙路和人民路围合而成的圈子罢了。确实也无愧于居住区这一功能，整个红山片区，除了零星的工业分布，几乎都是由住宅和商业配套组合而成。
红山地铁站旁，龙光玖钻尚未入市，华业玫瑰2期也还在入伙的阶段中，整体人流量不多，当然，这与上班时间有关。除了普通的住宅，红山片区还有只租不售的楼盘。在润达圆庭巨大的黄色广告牌上，打着“地铁口，长租房，配家私，拎包入住”的诱人字眼，甚至业内一度认为，润达圆庭的项目将对红山上塘的住宅带来一定的冲击。
本着既走过不错过的信念，小编以租房者的身份实地参观了单间和三房的样板间。总体来说，户型较为奇葩，进门空间狭窄，入眼呈“丫”字形分布。靠近地铁一端的单间38平每月租金2800，不靠近地铁的租金3000，而三四房的租金则高达6000-7000，同样价格下，显然在水榭春天租一套三四房更为实在。
以红山地铁站为中心往北走，人流越见密集。梅陇路两侧分布的小区从外观上看，都具有一定的楼龄，楼下的商业配套发展也较为成熟，生活气息较为浓厚。城投七里香榭小区环境清幽，绿化茂盛，附近学校的郎朗之声也不时回荡在小区间。而梅陇镇独特的色块外墙，则颇为引人瞩目。
以下是红山片区内部分小区的均价和租金：
深圳“三里屯”+龙华两馆
是利好红山还是挑战运营？
上午10点左右，红山地铁站旁，占地11万平的招华综合体正在抓紧施工。切割得宜的红色木板，在经过拼接组装后，错落有致地覆盖了层层钢筋。根据最新消息，被誉为深圳版“三里屯”的红山6979，目前已经完成了地下两层的浇筑工作。
据了解，红山6979的前身是2014年8月龙华新区新版法定
用地，A818-0462号宗地。同年12月10日，招商与华侨城联合体在经过24轮报价后，成功以30.4亿夺下该地块。
根据规划，该宗地块土地面积接近11万平，建筑面积接近17.58万平，其中包含1个小型展览馆和演艺馆，其余为商业、酒店、办公和商务**，最终商业面积与海岸城购物中心相当。目前，随着项目工程建设，招商工作也同步进行，项目计划于2018年建成，2019年整体开业。
公告显示，龙华新区管理局将该宗地定位为LifeStyle文化街区，并进行了严格的规划限制。其北侧将配建总建筑面积约7万平方米的深圳美术馆和深圳市图书馆，而根据深圳工务署2月21日更新的消息来看，龙华两馆目前尚处于设计阶段，年内应该动工无望。
正如前文所提到的一般，主要承担居住功能的红山片区，在某种程度上来说其实与“睡城”无异。其次，虽眼下东进是深圳发展的大方向，但是距离东部区域的真正成熟，仍需要时间来等待和发展。那么，还远远称不上深圳主城区的龙华新区，坐拥如此大体量的公共建筑和备受瞩目的深圳版“三里屯”，届时是利好红山，还是挑战运营？
深高学位惹风波
单价近10万系炒作？
2015年8月，深高北校区选址龙华的消息一经传播，次月红山便迅速迎来了首批关内投资客。而后又在学区划分问题上引发了部分业主滋事的风波，部分楼盘房价顺势扶摇直上。
去年8月份，红山二手房市场创下了单价9.59万元/平的新纪录——汇龙湾3栋2单元23A一套86㎡房源，以825万总价成交。而在刚刚过去的7月份，该小区同户型770万的成交价格已然刷新片区最高纪录的榜单，谁曾料想，短短一个月内便跳涨55万。后有消息传出，该系列动作疑是组织化炒作。
以下是红山片区的学校名单，及其划片范围：
1深圳市高级中学龙华校区（小学部、中学部）
中梅路以南、民塘路以西、民兴街以南、梅龙路以西、平南铁路以北、福龙大道以东、人民路以东、新区大道以西范围，水榭春天5-6期、汇龙湾、金亨利、东泉新村、南源新村等小区
2民顺小学
人民路以东、布龙路以南、民治大道以西、民安路以北、通菜街以西、民福路以西、民兴街以北、民塘路以东范围，含公馆1866、七里香榭、日出印象、幸福枫景、金地梅陇镇、阳光新境园、绿景香颂、世纪春城等小区
3民治中学
人民路以东、民塘路以东、民兴街以北、梅龙路以东、平南铁路以北范围，含风和日丽、日出印象、公馆1866、潜龙景园、梅花山庄、华美丽苑等小区
4上塘学校（小学部）
福龙路以东、向荣路以南、佳民路以东、布龙路以南、人民路以西、民塘路以西、中梅路以北、新区大道以东范围，含金地上塘道、星河传奇、中央原著、水榭春天1-3期、中航天逸、华业玫瑰四季、卓越皇后道等小区
5上塘学校（中学部）
福龙路以东、新区大道以东、中梅路以北、民塘路以西、人民路以西范围，含长城里程家园、银泉花园、水榭春天1-3期、卓越皇后道等小区
总体来说，红山主要以居住区功能为主，东北部发展较成熟，生活氛围较浓厚。西部坐拥两大地王项目（红山6979和龙光玖钻），兼之深高学位加持，未来还有大型公共配套落地。不过在小编看来，医疗方面的不足是目前红山片区的硬伤，在房价飞涨的同时配套也需尽快补齐短板。
文来源：新浪乐居 作者：邱雪野、王秀清
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