自如被查 房租贷模式被质疑“空手套白狼”

自如被查 房租贷模式被质疑“空手套白狼”

8月23日,链家旗下长租公寓运营商自如回应称,全面接受相关查处结果,并在此基础上进行深度自查、坚决整改。

自如表示,作为一个还在摸索期的新兴企业,面对比较复杂的市场情况,在摸索发展模式的具体方式上确实存在很大提升、改进空间,下一步,将根据监管部门要求和自查进展,及时向监管部门、广大租客和社会报告、公布自如整改措施和阶段性成果。

针对近期一线城市房租上涨引发的舆论关注,北京市住建委于8月22日发布消息称,当日开通打击“黑中介”举报热线,查处了23家违规中介机构,并会同市银监局等部门对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法,查实北京自如生活资产管理有限公司涉嫌存在违法违规问题。

其中,“黑中介”热线投诉举报主要集中于八类问题:哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼,恐吓,骚扰)威胁租房人。

业内人士分析认为,此次房租上涨暴露出了多方面的问题,一方面反映了一线城市租赁市场供需矛盾,另一方面,资本对此次房租上涨推波助澜,房屋租赁行业已经出现了过度资本化、过度金融化的苗头。

房租贷模式被质疑“空手套白狼”

今年1月16日,自如获得A轮融资40亿元,时值市场占有房屋40万间。借助资本的力量,自如收房速度为月入万间。自如在北京个别区域的房屋占有率是极高的,某种程度上已取得部分区域了房租定价权。

业内人士表示,资本市场对长租市场的估值依据主要即是房屋占有数量,分析自如融资情况粗略可推算每间房约按1000元标准来给企业评估。这是各家长租企业纷纷扩规模、抢市场的原因,衍生了出许多金融“创新”

其中,房租贷近年来越发普遍,包括自如、相寓等品牌均有相关产品。有租客反映,在不知情的情况下,被签下了房租贷款。

北青网记者了解到,借助金融工具,长租企业可以大量沉淀资金,加大资金杠杆,让扩张速度翻倍。

“住房租赁企业分为业主端的租赁和客户端的租赁,两端都是金融杠杆,那住房租赁经营就成了空手套白狼的生意。”一位业内人士指出。

以自如为例,合同上面写着:“乙方在app端只能采用自如网在线支付、自如白条、自如客专享分期三种方式。” 在线支付可以选择分多期支付,白条是与京东合作。

互联网金融时代,租房人自主选择贷款租房无可厚非。业内人士指出,值得注意的是租客贷款的钱并没有完全用于支付房东租金。

“传统中介押一付三,现在贷款可以申请一年的房租,长租企业依旧月付给房东,剩下的钱用于房源拓展。”一位业内人士表示,一个房子一年的房租现在被分给了四位房东,只要有房东源源不断的加入,这个游戏就可以继续玩下去。

据了解,一些长租企业初期也会用P2P金融机构的钱,随着P2P行业整治,甚至会出现资金链断裂风险。

长租+金融模式 需防“爆仓”风险

就在舆论热议房租上涨之时,8月20日,杭州一家长租公寓公司贴出了一则公告,正式宣布破产。

据悉,杭州鼎家网络科技有限公司诱导租客通过银行卡绑定一个名为51返呗(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给鼎家,再每月返还给贷款APP相应金额。

根据中国房地产报道,如今,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的租金,一些房东已经准备收房。

有分析称,看似是一个租房生意,其实赚的是金融的钱,可谓“无本万利”。

北青网记者了解到,2017年1月,“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获批发行,拉开了长租公寓资产证券化的序幕。继魔方公寓之后,去年下半年自如和新派也分别发行了国内首单租房市场消费分期类ABS和国内首单长租公寓 REITs。

企业通过ABS发行债券进行融资,即不需要通过银行就能拿到钱;再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客,房租一次性给到中介公司;最终,房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

一方面,大型租赁企业不断通过融资扩大规模,滚动融资,占有市场大部分房源,形成“垄断”。另一方面,一些不具规模的企业只能跟小额贷款公司合作,杠杆的过度使用,增大了住房租赁企业的经营风险,一旦经营不善,甚至会出现P2P卷钱跑路的情况。

“去通道”背景下 长租领域呼吁资金监管

《北京市房屋租赁管理若干规定》第七条写明,“房屋租赁期限内未经承租人同意,出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。”

第二十七条,“房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务,不得占用、挪用或者拖延支付客户资金。”

业内人士认为,目前很多房产中介打着“互联网平台”、“资产管理公司”等旗号,不能端正自身是住房租赁行业,试图游离在监管之外。与购房贷款不同,政府部门在房屋交易过户时会有相关的审核标准,而租赁市场完全是市场化行为。长租公寓应完善相关法规制度,建立长效机制,实施专业化管理。

同时,2017年12月1日,互联网金融风险专项整治、P2P网贷风险专项整治工作领导小组办公室正式下发《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》。要求现金贷机构持牌经营、利率不得高于36%、不得向无收入来源的借款人发放贷款;存量业务中,无消费场景的现金贷暂停发放,限期整改;禁止现金贷通过P2P网贷融入资金,银行不得为无牌机构提供助贷资金等。

资管新规明确要求“去通道”的背景下,一些长租公司因没有牌照,需通过信托公司发放信贷。

有业内人士指出这样运作涉嫌违规,长租行业在融资用途等金融环节仍需加强资金监管。

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