本文转自微信公众号： 金融圈女神经（ID：quji7788） 。
一则“自如和蛋壳抬高租金哄抢房源”的帖子，把长租公寓推上了舆论的风口浪尖。
长租公寓正在被全网抨击，是北京房租暴涨的“罪魁祸首”。
然而，长租公寓真的是暴利行业吗？
并不是。
就像潘石屹所说，长租公寓只有1%的回报率，考虑到资金成本，想赚钱很难。
"不赚钱的事情别去做。别跟很多创业者一样，以烧钱为荣，这是一条不归路。"潘石屹说。
就居民直租而言，一线城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而长租公寓的成本呢？除了拿房成本外，还包括装修摊销、人员成本、获客成本、增值税等。
算一笔账，一个公司化运作的长租公寓商，假设从业主处租赁的成本0.8万/月，装修摊销0.1万/月（保守估计投入6万，5年摊销）、运营维护费0.03万/月、获客成本0.01万/月（假设获客成本0.1万元，租期12个月）、税费0.04万（5%），再加上利息费用、总部费用等。因此，如果长租公寓运营商的加价低于30%，基本不赚钱。
但目前经济形势下，即便在京沪，房租想平白无故涨30%，基本不可能。至于有些二房东妄想“垄断市场”，那只有挨铁拳的份！
“市场参与者行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本离场。” 这是华菁证券的报告中写道的。看来，简单的二房东模式真不是啥好生意。
流派之争
说到长租公寓，就得先研究一下行业内有哪些流派。根据华菁证券的统计，基本可以分为以下几类：
其实，这四类可以更简单地分为两类：
集中式长租公寓，包括酒店系、开发商系、互联网系里的魔方公寓、you+公寓、新派公寓等。其特点是整体拿物业或自有物业、整体装修、专业配套服务如保洁、保安、健身、社交派对、娱乐空间等。
分散式长租公寓，中介系如链家自如和我爱我家旗下的“相寓”、部分互联网系如蛋壳公寓等。其特点是在各个不同的小区从房东手里获取房源、合约不稳定、简单装修、缺乏配套服务。
对集中式而言，最大的挑战是资金成本和出租率。
以往，开发商盖房卖房，不亦乐乎。现在盖好要出租，即便开发商物业成本是居民购房的2/3，那么其租金回报率也仅有2%出头，而开发商资金成本高达8%。
而整体出租也面临着很大的招租压力，毕竟在一个小范围内找这么多租客，难度不小。更何况区位好的楼栋，早被汉庭、如家们拿下，开了经济型酒店。汉庭、如家等房费300元—400元，单间月收入9000元+，即便只有7成的入住率，单间月收入也超过6000元。这付费能力，不是长租公寓公司可企及的。
当然，集中式长租公寓的好处是容易管理，日常各种增值服务也能贡献利润。而且，对开发商自持的长租公寓，还可以在未来房价上涨后卖出。
而对分散式而言，最大的挑战是很难有增值服务，也就很难真正实现租金溢价。
以自如为例，本质是个二房东。按前文计算，简单装修+转租的模式，很难盈利，而据媒体报道，它确实还在烧钱。那么，自如增值服务的点在哪里？
要么，靠空间改造，二室改三室，多出一个房间，而这属于擦边球，很容易被政策限制；要么，搞租房金融，这确实有点搞笑，因为房租本来就是按月付，自带分期效应，靠贷款付房租的人，估计少之又少。
实际上，在年轻人支付能力有限的情况下，大部分人宁可不要增值服务，只要租金便宜即可。因此，我并不看好分散式长租公寓的发展。
放一个日美长租公寓龙头企业的盈利能力作参考。美国集中式的税前利润率29%，而分散式的只有1%，而中国长租公寓盈利性一定比日美低。
未来在哪里
长租公寓实际是过去几年刚刚兴起的业态，还处在快速演变的过程中。其未来在哪里，还很难下定论。
但上海过去一年的新情况，可能成为风向标：
上海过去一年，推出了超过20块租赁住宅用地，规定开发商全部自持，用于商业化租赁。
这些地块普遍位于张江、前滩、市北、莘庄等超级热门区域，周边年轻工作群体规模很大，租房需求旺盛。
这种做法可谓一举两得。一方面，政府通过较低的楼板价，给予开发商未来自持运营一定的利润空间，保障其积极性。另一方面，优质的租赁住房，也是各区吸引企业、留住人才的一个重要手段。
因此，虽然短期损失了土地出让所得，但长期地方政府仍然是得益的。
需要说明的是，这些租赁住房，与以前上海很多新小区配建的租赁用房性质不一样。
新小区配建的租赁用房，基本是开发商代建，然后移交给区属房屋管理公司，然后出租给在区内工作的符合条件的年轻人才，例如医生、大学教师等。
而这些新的租赁用地，基本是市场化运营。
在房价高企，租金收益率惨淡的情况下，上海这一模式，可能会是长租公寓行业的一个重要方向。
很显然，这比“自如们”所做的事情，不知道高明到哪里去了。
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