高房价是大城市的通病，如何让住房回归居住属性是大城市的共同议题。美国也有保障房，且已在保障住房方面探索多年，走过许多弯路，经验值得借鉴。
早在1949年，美国颁布《住房法》设定住房目标为：“让每一个美国家庭都能生活在宜居环境里的体面住房之中。”1990年，美国《国家可负担住房法》强调：“住房应该是可负担的”，可负担住房的标准是房租不超过收入的30%。然而，2015年美国仍有近26%的租房户将一半以上的收入用于支付房租。
历史上，美国政府推出过花式可负担住房政策，主要有两个特征：一是用于解决中低收入群体的住房问题；二是依靠复杂的住房金融工具调节，引入更多私营机构的参与。
接下来以纽约为例，聊聊美国的可负担住房政策，探寻中国适用的方法。
纽约一直是美国可负担住房领域的开创者，拥有美国史上第一个公共住房。近年来，纽约的房价称霸全球，持续增长的租金超过普通民众的承受范围，已建的可负担住房供不应求。
2014年，纽约政府公布了针对纽约五区的十年住房计划（Housing New York Plan），计划投入414亿美元，新建和改造20万套的可负担住房，满足超过50万纽约人的居住需求。根据今年7月公布的三年数据显示，纽约住房计划已经资助了77651套可负担住房，其中新建占比33%，改造占比67%。
纽约的可负担住房包括哪些？
纽约的可负担住房主要分为四类：公共住宅18万套，租金优惠券住宅17.3万套，税收减免项目3万套，包容性区划项目1700套。
1. 公共住宅：美国版经适房
公共住房是指由政府建造，并以低于市场的价格售予低收入人群，类似于中国的经济适用房。
纽约是第一个建设公共住宅的城市，第一幢公共住宅建于1935年，目前仍在使用中。目前，纽约共有2500多幢公共住宅楼，18万套住宅，居民40余万。
图中Alfred E. Smith是典型的公共住宅小区，位于曼哈顿下东区，始建于1950年，包括12幢17层高层住宅楼，共有1931套住宅，居民30%为老人。
公共住房在发展中暴露出了许多问题：政府资金投入过大、犯罪毒品问题严重等。因此，纽约政府已不再新建公共住房，只维护已有公共住房。
2. 租金优惠券：最接地气的减租方案
1974年，纽约的住房政策从直接建设公共住宅转为发放租金优惠券。政府给受保障租户发放租金优惠券，优惠券可直接用来抵扣房租。
租金优惠券计划可以惠及更多群众，据统计该计划为480万低收入家庭提供了租金补贴，额度最高的优惠券为$2000/月。试想，如果真能够抵扣部分房租，生活水平可直线上升。
3、开发商税收抵免：看不见的手发挥作用
1986年的税务改革开启了低收入房屋税收抵免计划，通过减免税收，吸引开发商建设可负担住宅，提高可负担住宅的供应量。低收入房屋税收抵免计划成为了纽约提供可负担住房的重要工具，并在过去的30年多年一直不断被改进。
4、包容性区划：新型混合建筑
纽约还在部分地区实施包容性区划，要求开发商配建可负担住房并给予容积率奖励，配建的可负担住宅以低于市场价的标准租售给中低收入家庭，而且通常要求可负担住宅与商品住宅保证相同品质。
与其他配建项目不同的是，该项目建造的可负担住宅是永久性的，因此尽管目前建造数量不多，但总体呈增长趋势。
未来纽约的住房规划主要包括4点：1、保护现有可负担住房的质量；2、新建社会住房保障体系；3、保障老年人、残疾人等弱势群体的住房；4、利用金融杠杆，拓宽可负担住房的资金来源。
纽约的保障性住房政策中，哪些成功经验可以借鉴呢？小M综合多位专家观点，得出以下结论：
第一，扩大保障性住房的覆盖范围。美国有划分居民收入水平的标准，但在纽约这样的高房价城市里，中等收入群体照样付不起房租。因此，纽约将保障性住房的覆盖范围扩大到中等收入群体，让更多有需求的群体受益。
第二，建立多层次的保障性住房政策。美国保障性住房政策主要有三个层次构成：针对低收入家庭的公租房、公共住房和租金补贴；针对中低收入家庭的低息贷款、首付担保及首付补贴；针对所有购房者的贷款利息抵个人所得税政策。而中国的保障性住房政策还主要停留在第一个层次，其他收入群体的保障房政策需要完善。
第三，增加保障性住房的资金来源。我国保障性住房的资金来源比较单一，主要是财政拨款和开发商配建，未来应通过市场化手段，进一步拓展资金的来源渠道。例如，吸引社会资本、非盈利组织等其他参与者加入保障房的建设中，采取政府出资或补贴方式，共同建房、租房和管房。
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